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注意!房贷利率新规3月1日施行,怎么选更省钱?

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透明售房网 2020-03-01 来源: 透明传媒
[摘要] 2019年12月28日,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

2019年12月28日,央行发布公告称,为进一步深化LPR改革,自2020年3月1日起,金融机构应与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,也可转换为固定利率。

 

随着新规正式施行的临近,很多人会有疑问,究竟选哪个好呢, “固定利率”or“LPR+基点”?

 

 

 

01

新老利率政策对比

长远看LPR挂钩更划算

 

相对老利率政策,新利率政策推出后的房贷利率结构,大框架并没有发生变化,计算公式仍可表示为,房贷利率=基础利率+利率加点。

 

但是,基础利率由央行官方公布的贷款基准利率换锚到LPR,利率加点中也引入了央行和人民银行各省级分行的参与,更具灵活性。新老政策对房贷利率结构的影响对比如下图:

 

 

 以LPR为定价基准加点,该如何计算? 

 

首先,我们先来了解其转换形式,再对比转换前后情况。

举个例子,如果你的商业房贷原合同5年期以上基准利率上浮10%,现执行利率则为4.9%×(1+10%)=5.39%。

那么,转换为LPR定价基准,加点幅度应为0.64%(5.39%-4.75%=0.64%)。

即直至下一个重定价日前,其执行利率水平为5.39%(4.75%+0.64%)。

当然,如果你现在的利率低于4.75%,那么加点数值就是负数。

总的来说,LPR降了,利率也降了;LPR升了,利率也会跟着升。

 

LPR变化的趋势有多大呢? 

 

我们先来看一组数据,基准利率与LPR近期的走势情况:

 

不难发现,LPR自执行以来,短短5个月5年期已下降10个基点。当然了,以上只是短期趋势,我们更需要从一个长远的角度来分析。要知道,房贷是绝大多数人可以向银行借到的最大一笔贷款。

 

纵观全球主要经济体,中国4.85%的5年以上房贷利率,是世界中上水平。参考发达国家20年房贷,比如日本(1.41%)、法国(1.69%)、德国(1.89%),基本是2%以内。

 

从这个角度来看,随着中国经济发展,LPR的长期趋势肯定是下降而不是上升所以,如果你现在拥有10年期,甚至更长时间的房贷,选择跟LPR挂钩,自然是明智之举

 

 

02

关于转换房贷利率的典型问答

 

 

从2020年3月1日开始,存量房贷利率定价基准要改了,定价基准开始转换为LPR,不再挂钩以前的基准利率了。

 

那么之前签的房贷利率怎么调?透明君也整理了15个关于转换房贷利率的典型问题及答案,希望能帮到大家。

1

在面临转换的时候,是选择固定利率还是浮动利率?

固定利率,房贷利率与你当前的利率水平保持不变,以后也不管LPR利率怎么变化,你的房贷利率都不变;

 

浮动利率,房贷利率根据LPR的变动而变化。计算方式:即从“央行基准利率*(1+浮动比例)”调整为(LPR基础利率+基点)

 

由于未来长期,世界水平利率应该是逐渐走低的,所以建议大家可以选择浮动利率。

 

2

已经在还贷款的能不能转换成LPR新利率?

根据央行发布的文件来看,买过房正在还款的,有一次机会可以转换为LPR,时间为2020年3月1日到8月31日。更换过后,房贷利率不再一成不变,而是根据LPR利率变化而上下浮动。 

 

目前来看,没到3月1日前,部分银行可能会答复不能更换,暂且等到3月1日之后再去询问。另外,银行大概率不会主动找你询问,有想转换的,自己多去留意申请。

 

3

已经签过合同,贷款还没下来的,可以更换LPR利率吗?

部分银行是可以操作的,需要自己去申请,每家银行情况不一,需要自己去电话咨询。

 

4

现在办理贷款,是不是可以享受到下降的红利?

也不一定,LPR利率每个月都会重新变更,若你放款的那个月变了,就按照最新的利率执行。  

 

5

现在是不是办理贷款的好时机?

是的,从趋势来看,房贷利率是下降的,短期内为刺激经济,央行并不会回调利率,但经济恢复后就不好说了。

 

6

这次调整,对公积金贷款有影响吗?

不涉及公积金贷款。目前公积金的房贷利率最低,建议作为买房首选。

 

7

联系过银行了,对方说还是按照老办法,一年改一次利率。这样是不是不能改了?

拿着政策去问,所有银行都要听央行的。

 

8

我当时贷款利率打了9折,折算下来4.41%,这种是不是不转好些?

如果转成LPR,比基准高或低其实都一样。除非换成固定利率。

 

9

如果我更改了合同,这个固定加点是按照买房时的基准算,还是按今年的LPR算?

这个要参考2019年12月的LPR,也就是以4.8%为基准。

 

10

我买的是公寓,是不是也要参与这次调整?

这次调整的是住房贷款,公寓是涉及的。不过,可以找银行协商。

 

11

今年1月弄的贷款,银行下了同贷书,但房子还没过户,要改吗?

不用,本次调整主要针对存量贷款。

 

12

也有专家说,这次调整没有太大影响。LPR虽然会降,但加点一直在,为什么一定要转?

选择固定利率,一定没有降的机会;选择LPR加点,才有降的可能。另外,要是固定利率更有优势,央行也不会多此一举出台新政策了。

 

13

转成了LPR,还款利率会随时跟着LPR变吗?

还贷利率通常一年调一次,时间是每年1月1号。换句话说,你的参考值是上一年12月的LPR。

 

14

我的贷款是我和家人共同办理的,请问我一个人确认转换LPR就可以吗?

不可以,对于存在共同借款人的贷款,需要由主借款人及所有共同借款人共同确认定价基准变更。所有共同借款人需要在主借款人发起变更的当天24:00前完成确认,否则需要主借款人重新发起变更。

 

 

15

个人住房贷款参考LPR定价后,对于首套、二套商业性住房的规定一样吗?

不一样。首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。

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