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碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

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透明售房网 2020-02-15 来源: 先知堂
[摘要] 2019年,中国top4房地产公司,分别是操盘金额7329.5亿元的碧桂园(HK:02007)、6249亿元的万科A(SZ:000002)、6019.2亿元的中国恒大(HK:03333)、5278.5亿元的融创中国(HK:01918)。如果按市值算,万科仍然是老大。
碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

导语:买哪个,你怎么看?

 

2019年,中国top4房地产公司,分别是操盘金额7329.5亿元的碧桂园(HK:02007)、6249亿元的万科A(SZ:000002)、6019.2亿元的中国恒大(HK:03333)、5278.5亿元的融创中国(HK:01918)。如果按市值算,万科仍然是老大。

 

四个大哥股价两年没涨了。

 

原因有外部的摩擦,但主要还是内部各种房住不炒的限制。本次疫情更是把人们的购房意愿降到冰点(被传染了就是有钱买没人住的悲剧)。

 

我认为这个看似最危险的时候,恰恰孕育着机会。疫情终将过去(吉利德的remdesivir效果很好),但现在已经造成影响,iPhone出货量下调10%,贺岁档没了,餐饮没人敢去吃了,全球工厂的供应链无法复工(任天堂、索尼、微软等等公司的产品供不上货)。

 

房地产这个“夜壶”,又要变成提振经济的支柱产业了。而且你得知道,过去20年,上头六轮房地产调控的目标在“避免过热和防止过冷”之间钟摆。2016年开始的限购限售等措施,以及这次疫情正让房地产“过冷”。寒冬凛凛,春日还会遥远吗?

 

熬过这一关,房地产的好日子就来了,但是今时今日谁是更值得投资的标的呢?中国经济转型换挡不是闹着玩的,不是以前挖个坑就能赚大钱的时代。

 

抛砖引玉,我认为未来5年最有投资价值的是融创。

 

01

 

麦肯锡有个分析工具叫“三层面论”,套用这个分析工具,我认为融创最具投资价值。

 

它是讲公司业绩的持续增长既要有今天的核心事业,也要有明天的新业务,还要有开创未来的事业。

 

  • 必须不断地开展业务增长的各种活动;
  • 必须以对现有业务同等专注来关心企业未来发展方向;
  • 需要在当前业务、新建业务和未来可选业务之间保持协调平衡的方法。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

以下是大致的思考过程。

 

02

 

中国房地产市场整体高速发展是没戏了,2019年销售额16万亿元,yoy+6.5%。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

总量平稳阶段的特点:讲求质量,区域分化。

 

(1)讲求质量

 

碧桂园房屋质量的口碑,可以说是最差的。你要追求速度,追求滚动开发,那么质量就会成为问题,“SSGF新型建筑工法体系”也改变不了慢工出细活的客观规律。

 

万科作为房地产老龙头,虽然近些年保守过头被拉近差距,但骄傲和坚持还是有的,爱惜自己羽毛。

 

恒大也是快周转的代表,没什么恶名,也没什么好名声。有人说它家能“退房”独树一帜,所以名声好,因为倒逼公司注重施工质量。其实“退房”更多是营销上加分,倒逼质量是其次,因为退房可不是淘宝退货那么容易,退房是交房前能退(交房后就不能退了),那时候按揭都已经做了,恒大的和银行的手续会很麻烦滴。

 

融创从上海的“融绿平台”开始师承绿城(房地产界的茅台有木有),转型做中高端住宅,老孙时不时举例“当年去海南出差宾馆房费75元,自己作为高收入人群月工资才90元,他认为这宾馆要倒闭,没想到30年后三亚旅游旺季每晚1万块”,来说明做高端市场的好处和前景。壹号院、桃花源、九府系等住宅,如果有个质量差的名声,房子妥妥卖不出去。

 

(2)区域分化

 

美、日等发达国家的人口迁移特征是从农村到城市,从18线城市到一、二线城市形成都市圈。

 

U.S.Census bureau数据显示1950年-2015年,美国500万以上人口的都市区占人口比例从12.2%提升到25.1%,100万-500万都市区占人口比例从17.3%提升到30.8%。然而25万-100万从17.9%提升到20.7%,5万-25万从8.7%提升到9%。

 

而且当他们的城镇化率完成55%以后,人口迁移特征主要是“从18线城市到一、二线城市形成都市圈”。我国统计局数据显示,截止2019年末城镇化率为60.6%。

 

一、二线大城市由于人口净流入,以及拿地紧张(上头不批地),房价一直上涨是没跑的!而更加依赖土地出让金的小城市批地容易,开盘销售容易,如果没有特殊情况房价不会大涨(上一轮恒大、碧桂园三四线城市红利来自旧改),不会大涨的房子跟咸鱼有什么区别,去化会越来越困难。

 

2019年上半年四家房地产公司的土地储备:

 

碧桂园国内2.63亿平,2019年上半年有一半以上销售额来自三四线城市。万科1.53亿平,2019年上半年新增0.14亿平,其中82%来自一二线城市,新增权益面积均价为6900元/平;恒大3.19亿平,其中一二线土储原值占66.1%,平均地价1639元/平;融创2.13亿平,货值预计2.82万亿,其中83%位于一二线城市,平均地价4307元/平。

 

2016年-2019年,万科和融创的房子,明显比碧桂园和恒大要贵。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

融创在单价上是独一档的存在,只是这几年作为并购狂魔,150亿投资乐视、501亿并购万达文旅,等等并购投资行为,得到很多非一二线城市的土储(往往楼面价0.1万/平),这些土储开发的房子价格自然会低一些,所以销售单价有所下滑。

 

基于上述质量和区域的分析,我认为融创在“第一层面”,即拓展并确保核心事业运作层面,比另外三家公司更顶。

 

03

 

第二层面,发展新业务这块,我们先了解一下它们的分部业务,看看财务报表附注。

 

碧桂园除了房地产开发之外,主要还有建筑服务和酒店这两项业务。这两项暂时还看不到出彩的地方。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

万科除了房地产开发之外,主要还有物业和其他业务。其他业务收入yoy-11.3%至10.5亿元,包括物流仓储业务“万纬物流”,商业地产“印力集团”,长租公寓“泊寓”,及其他业务(标准办公项目、产业园项目,冰雪度假项目)。仓储物流、商业地产和其他业务没什么可说的,不是什么新兴业务,没有太大的爆发力。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

倒是长租公寓,虽然屡有其他小公司暴雷,但这领域还是有想象力的,只要供给稳定充分,租房需求是真实存在的,德国是其中的典范,有50%以上的人不拥有住房,就看我们的长效机制能不能建立起来。目前万科的“泊寓”,分部在35个主要城市,累计开业8.2万间,开业半年以上的项目平均出租率91%。

 

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恒大除了房地产开发之外,主要还有物业和其他业务。其他业务收入yoy-17.2%至26.95亿元,包括房地产建造、酒店运营、金融业务、旅游地产业务、健康业务。别的都没什么意思,就旅游地产项目童世界、水世界、海花岛,以及健康项目养生谷有点意思。不过这块还只停留在想象阶段,以上统统都没有开业,最早的海花岛预计2020年开业,有时候,预计和现实之间的距离是很远很远的。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

融创除了房地产开发之外,主要还有物业和文旅城业务。文旅城收入yoy+1.9%至10.8亿元,2019年6月-12月开业的广州、无锡和昆明三个文旅城,开业效果还不错,加上并购前已经开业的南昌融创乐园、合肥融创乐园、哈尔滨融创乐园、青岛东方影都融创乐园、西双版纳融创乐园。年收入30亿左右的宋城演艺市值400亿元,融创的13个文旅城颇有想象力。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

“第二层面”新业务领域,还是万科和融创比较领先。以上新业务基本上还是围绕房子做文章,在开创未来方面就不是这样了。

 

04

 

关于开创未来,这点最不容易,基因是不容易改变的。踏足一个新的领域,这跟韩寒说的,“拿你的业余爱好挑战人家职业的、吃饭的家伙,往往输的很惨”。差不多是一个道理。

 

融创在乐视上“失败过一半”,虽然乐视账上的土地能拿走开发,但乐视网毕竟臭了,电视机什么的家庭生态,客厅生态,想跟小米、华为竞争是没戏的。

 

恒大在矿泉水、粮油、奶粉等领域吃过疯狂的败仗,还被贾会计坑过。足球不算失败,虽然不赚钱(很少有足球队能赚钱,曼联(NYSE:MANU)这种世界级豪门业绩也一般般,股价跟横线差不多),但是可以视作房地产业务的营销成本。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

对于未来的探索,泛房地产以外的探索,碧桂园、万科、融创目前是没有什么能拿出来说一说的。只有恒大矢志不渝,被贾会计坑过一次后,仍然燃烧着新能源车的梦想:

 

布局整车研发的NEVS,与豪车制造商koenigsegg组建合资公司,与汽车动力工程领域hofer组建合资公司,入主荷兰e-Traction和英国Protean掌握轮毂电机技术,入主卡耐新能源获得动力电池技术,在瑞典、广州、上海、天津等地有多个生产基地,入股广汇拥有全球最大汽车销售渠道,获得网约车资质,2019年6月29日“国能93”量产车型亮相。

 

许老板的魄力让人佩服,但是,还是不看好。

 

跨界来的恒大做新能源车,除了钱还有什么?新能源车领域强手如云,一哥特斯拉正处于高端向高中低端转型的阶段,目前大势已成,称霸了。后面屁股头还有奔驰奥迪等国外传统品牌在追赶。国内传统企业有“油转电”的吉利,风口追逐者比亚迪,做中高端新能源车的蔚来2019年出货量超2万辆。

 

第三层面开创未来方面,只有恒大有完整的布局,但鉴于过去它在做矿泉水等新事业时,并未表现出多么深刻的改善行业效率的思考与创见,没有那种颠覆式的创新,从1到10的变革,所以觉得成功的希望不是那么大。

 

国内新能源车,我比较看好吉利这家在汽车领域成功过一次的公司,以及把体验做到了极致的蔚来。至于恒大汽车,先别看花了多少钱,看能够卖出多少量吧。

 

05

 

融创和万科A,在第一层面的现有核心事业,以及第二层面的新业务方面,都比较领先。第三层面只有恒大有布局,但从现在展现出来的东西看,我个人认为希望不大。

 

所以综上,我认为融创可能是未来5年最具投资价值的公司。等等,你是不是要问为什么不是万科A?兄弟,中国“第一价值投资人”姚员外不能搞天搞地了,万科哪还有什么投资价值。

 

碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁是中国房地产龙头?

 

 

从股价走势来看,融创已经突破了前期高点,只是谁也没料到疫情这么严重。不过股价下来了也是买入机会,且行且珍惜吧。

 
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