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为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地

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透明售房网 2019-11-04 来源: 嵊州透明售房网
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为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地

 

其实调控收紧之后,很多房地产项目按照现时点的房价和拍下来的土地价格来测算,都是不赚钱甚至亏钱的。就算加上房价上涨预期,只要不是那种翻倍式的暴涨,一般净利率也就几个点,随便哪一块成本冒了,一个浪打过来,项目就亏了。

但房企还是在抢地,而且管你是不是地王,拿了再说。“拿了再说”也渐渐成为很多房企的共识。

这种不要命的抢地方式,究竟是什么原因?

其实说实话,对于房企而言,有了土地就有了一切,没有了土地就什么都没有。

原因就是:土地等于现金流。房企账本上可以没有净资产,但一定不能没有现金。

对于一个房地产项目而言,就算利润不高,但是开发经营过程中会产生大量的现金流,就是对工程款、供应商货款、税款的短期占款(往往合理账期+故意拖欠可以长达1年以上),拖的时间越长,这一块的资金占用优势就越明显。

单项目的项目公司层面的现金流一般是以下的情况:

 

为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地

 

 

从图表可以看得出来,一般来讲,单项目有一个初始土地款,所以一开始一定是负数开始,然后随着前期费用及工程款投入,负值是越来越大的,但是一旦融资(暂按仅开发贷)到位以及销售开始,项目公司的累计现金流是陡然上升,不仅不需要股东继续投入,反而可以给股东调拨可分配的富余现金流,最后随着工程款及税款的支付现金流缓慢下降,最终定格在某一额度上,视为净利润。

与富余现金流相比,净利润的额度往往非常少,甚至有时候是亏损的。

单项目是有一个先投入后产出的过程,但是如果一个集团公司盘子足够大、正在开发的项目足够多,各个项目的现金流相叠加,那集团可调拨的总的富余现金流将是一个天文数字。

即对于房企而言,N个单项目现金流的叠加,可以将房企手上的可支配的现金扩张成天文数字。但只要停下来,资金链开始崩塌,因为手上的钱大部分都不是自己的。

所以一个规模型房企,一旦不拿地了,那就只能不断出款,因为他手上的所谓富余现金流都是对工程款、供应商款、税款的占款而已,都是要还的,还完就什么都没有了,只剩下红圈圈上的利润,这个利润现在也都不高,没多少的,万一碰到市场问题甚至可能还要亏损。

 

为什么楼市调控收紧,但房企还在抢地

 

 

这种没钱的窘境,是绝对不允许发生的。

只能不断拿地,用后面项目的现金流填补前面项目可能的资金支付压力。如果不拿地,可以看看银亿、看看中弘,也看看那些退出市场的默默无闻的小房企们,基本上都是带着一坨资产烂死的。也看看那些卖完清算的项目,也赚不了几个钱。

必须要新拿地,用时间换空间。

以前的说法是,不拿地马上跪,拿地等着跪。

但是准确的说法是,不拿地马上跪,一直拿地永远不会跪。

当然,规模上也会有不少好处,比如规模上去了,融资成本下来了,你想想哪一个房企不是几百上千亿的有息负债,降1个百分比的融资成本看看,能赚出来多少利润。

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