网站首页 > 资讯中心 > 正文

中国房地产的特性

手机客户端字号:T | T 分享到
分享到
透明售房网 2019-10-08 来源: 地产观点
[摘要] 资产价格的下跌,与资产泡沫的破灭,是完全不同的两件事。资产价格的下跌,还有回升的可能。中国地产经济,从1998年房改开始,从整体上看,将近20年时间,只出现过下跌,没有出现过“泡沫破裂”的局面。局部曾出现过泡沫,比如北海泡沫、鄂尔多斯泡沫和温州泡沫,房价大幅下跌,可以称为“破裂”。在过往金融圈对中国地产经济问题的讨论中,反复讨论过“中国房地产泡沫破灭”的问题,但这个问题被现实打脸无数次。原因在于什么?原因不在于中国地产经济脱离了基本经济理论,而在于有相当多的经济、金融分析人士普遍学艺不精,无法将理论与中国经济实践相结合。当然,我也相信,有部分学艺精深的,他们出于方方面面考虑,也没有能把问题摊开讲。

 

资产价格的下跌,与资产泡沫的破灭,是完全不同的两件事。资产价格的下跌,还有回升的可能。中国地产经济,从1998年房改开始,从整体上看,将近20年时间,只出现过下跌,没有出现过“泡沫破裂”的局面。局部曾出现过泡沫,比如北海泡沫、鄂尔多斯泡沫和温州泡沫,房价大幅下跌,可以称为“破裂”。在过往金融圈对中国地产经济问题的讨论中,反复讨论过“中国房地产泡沫破灭”的问题,但这个问题被现实打脸无数次。原因在于什么?原因不在于中国地产经济脱离了基本经济理论,而在于有相当多的经济、金融分析人士普遍学艺不精,无法将理论与中国经济实践相结合。当然,我也相信,有部分学艺精深的,他们出于方方面面考虑,也没有能把问题摊开讲。

我们回顾历史,任何一个资产泡沫的破裂,都会有一个共同的微观现象,就是“挤兑变现”。资产价格,从来都是纸面财富,这是金融炼金术的本质。如果近期普洱茶升值预期明显,那资金普遍进入,短期炒高价格,你持有一定数量的普洱茶在账面上增值,如果你能变现,那么就是实际的收益。但你怕价格继续升高,所以继续持有,直到某一天,市场不再有此需求,你想卖出时,却发现没有交易对手,于是大家竞相降价,寻找可能的交易对手。如果你是杠杆进入,在无法追加保证金的情况下,难免血本无归。后期价格急剧下跌的这个过程,其实也是一种挤兑变现的过程,跑在别人前面,是此时所有参与者的期望。一旦进入挤兑阶段,泡沫破裂就到来了。而无法追加保证金,其后果如同断供,按照协议约定,将失去资产所有权。

房产与其他资产的不同在于,房产附带的权益是一般资产无法比拟的,它不只是一类投资性资产,更是用于生存的。一个房产,购买时100W,五年之后,升值到500W,但只要你不卖出或者通过抵押取得现金用于消费或者再投资,那么除了从纸面评估角度讲,你的财富有所增值外,你的生活不会有任何变化,唯一变化的,是你的心理感觉。而对大量的中国房产持有者来讲,他们只是在持有自己生活所需的房产,无论是一套、两套或者三套,都是一家三口和上下三代人生存所需的。因此房价下跌,与他们无关,因为这些住房首先是满足他们居住需求的,他们不会因为下跌而抛售去换回现金。但房价上涨,反而与他们有关,因为他们会考虑更好的生活,要置换附带权益更好或者面积更大的房产,而房价上涨可能阻碍他们换房的可能,为了“省钱”考虑,他们更容易在上涨期间下定购买决心。房产的居住属性,决定了在一二线市场要在价格下跌期间产生“挤兑”,也就是普遍抛售,是非常困难的。而三四线城市居民,有往一二线置换的需求,所以反而会出现“挤兑”情形,价格长期向下。

房产市场要出现泡沫破裂,只有两种可能:一是投资为主的市场,出现“挤兑”,大量的大幅抛售;二是出现普遍的断供。第一种情况,只在局部大量投资盘存在的市场有可能出现,从历史和国际经验看,往往出现在都市扩张的周边卫星城泡沫中,出现的时点往往是持有成本大幅上升,也就是各项紧缩政策出台时。第二种情况,是居民过度负债导致的。在美国08年金融危机时,大面积断供是因为贷款质量差引发的,当断供潮起,大量复杂的金融衍生品又将房地产领域的次贷危机引发为全面金融危机,最终导致全球经济危机。从目前中国情况看,存在局部的投资盘为主的市场,存在未来挤兑变现式下跌的可能,但就整体而言,目前仍不是投资市场;在房贷领域,严格的首付要求,以及至今避免个人房贷金融化,一定程度上避免了出现类似美国当年的危机,这方面如果不持续坚持,那么风险将会大幅加大。

目前,正是由于居民房贷仍属优质,因此在本轮上涨之后,地产和金融行业又恢复了投资冲动,而持续的冲动将冲击经济转型的整体目标。

相关的新闻:
  • 扫一扫下载
    手机客户端
  • 微博关注
    我们
  • 微信关注
    我们
我要评论
需要登陆才可发布评论 登录 | 注册
意见反馈